Kiracının Tahliye Nedenleri ve Tahliye Davaları Hakkında Bilinmesi Gereken Bilgiler

Kiracının Tahliye Nedenleri ve Tahliye Davaları Hakkında Bilinmesi Gereken Bilgiler

Giriş

Kiracının tahliye nedenleri ve tahliye davaları, gerek kiracısından memnun olmayan kiraya verenler, gerek çeşitli nedenlerden dolayı tahliye edilmekten endişe duyan kiracılar, gerekse gelecek zamanda dahil olacağı kira ilişkisi nedeniyle en baştan itibaren hak ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde öğrenmek isteyen kimseler tarafından günümüzde bir hayli yoğun ilgi duyulan konular arasındadır. Bu nedenle çoğu kişinin Avukatlara danıştıkları konular arasında kiracının tahliye nedenleri nelerdir? Kiracı nasıl tahliye edilir? Kiracı tahliyesi için ne kadar masraf gerekir? Kiracı tahliyesi ne kadar sürer? Tahliye edilmemek için ne yapmak gerekir? gibi sorulara sıklıkla rastlanılır.

Bu makalemizde akademik öğretiden ziyade, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiracının tahliye nedenleri ve tahliye davaları hakkında bilinmesi gereken bilgileri, hukuki danışmanlık kapsamına girmeden, genel hatlarıyla yüzeysel olarak sizlerle paylaşıyoruz. 1136 sayılı Avukatlık Kanununun 163. maddesi gereği, hukuki danışmanlık hizmeti ücret ve vergilendirmeye tabi işlerden olup ilginizin bulunduğu konularda aradığınız detaylı cevaplar için lütfen tercih ettiğiniz Avukatlardan danışmanlık hizmeti almayı unutmayınız.

---

Makale İçeriği

1. Kiracının Tahliye Nedenleri Nelerdir?

2. Kiracının Tahliye Yolları Nelerdir?

3. Tahliye Davası Nasıl Açılır?

4. Tahliye Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

5. Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

6. Tahliye Davası Masrafı Ne Kadar?

7. Tahliye Davasında Akdi Avukatlık Ücreti Ne Kadar?

8. Tahliye Davası Bittikten Sonra Ne Olur?

9. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibine Nasıl İtiraz Edilir?

10. Tahliye Taahhüdü Nedir?

11. Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Yapılır?

12. Tahliye Taahhütnamesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

13. Whatsapp'tan Gönderilen veya Dijital Yollar İle Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

14. Kiracının Tahliye Edilmemek İçin Ne Yapması Gerekir?

---

Kiracının Tahliye Nedenleri ve Tahliye Davaları Hakkında Bilinmesi Gereken Bilgiler

1. Kiracının Tahliye Nedenleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. ve 352. maddeleri arasında düzenlenmiş olup kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılı olan bu nedenlerle sınırlı olarak gerçekleştirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiracının tahliye nedenleri şunlardır:

• 10 yıllık uzama süresinin dolması,

• Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı olarak taahhüt ettiği sürenin dolması,

• Kiraya verenin ya da sonradan kiraya veren sıfatına sahip olan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi dahilinde kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması,

• Kiralananın yeniden inşa edilecek olması veya imarı amacıyla kiralananda esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme çalışmalarının yapılacak olması,

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu bulunması ve kira sözleşmesinin kurulması esnasında kiraya veren tarafından bu durumun bilinmemesi,

• Kiracının, kira ve yan giderleri ödeme, komşularla iyi geçinme gibi kira ilişkisinden doğan borçlarını yerine getirmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin olağan fesih hükümlerine göre feshedilmesi,

• Kiracının, kiraya verene ya da yakınlarına karşı bir suç işlemesi, kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi gibi taraflar arasındaki kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan hallerin varlığı nedeniyle kira sözleşmesinin olağanüstü fesih hükümlerine göre feshedilmesi.

2. Kiracının Tahliye Yolları Nelerdir?

Kira akdinin feshedilerek taraf iradesi ile kiralananın tahliye edilmediği durumlarda, kiracının tahliyesi için yasal olarak başvurulabilecek tek yol, ilgili icra müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibine başvurulması ve icra takibi kesinleştiği takdirde devletin yaptırım güçleri kullanılarak, cebri icra vasıtalarıyla tahliyenin gerçekleştirilmesidir.

İcra takibi, bir Tahliye Davası neticesinde mahkeme tarafından verilmiş olan karara dayanarak ilamlı olarak açılabileceği gibi kira süresinin bitmesi, kira borcunun ödenmemesi, kiracı tarafından verilmiş tahliye taahhütnamesi bulunması gibi kimi durumlarda doğrudan ilamsız olarak da açılabilir. Nitekim tahliye taahhüdüne dayanarak açılan ilamsız icra takiplerinde kiracının usulünce takibe itiraz etmemiş olması hali dışında, diğer ilamsız icra takiplerinde yine davaya bakmakta yetkili ve görevli olan ilgili mahkemeye başvurularak, kiracının tahliyesine yönelik bir ilam alınması gerekmektedir. Yani sadece icra takibi açarak, tek bir hukuki işlem ile kiracının tahliye edilmesi çoğu durumda mümkün olmamakta, icra müdürlüğü tarafından tahliyenin sağlanabilmesi için ayrıca bu yönde verilmiş olan bir mahkeme kararı aranmaktadır.

3. Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, gerekli hallerde süresi içerisinde fesih bildirimleri yapılıp, dava şartı arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra kiraya verenin bu yöndeki iddia ve taleplerini içeren Tahliye Dava Dilekçesi ile birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinin bulunduğu yerdeki adliyeye gidilerek veya bulunulan yerdeki adliyeden yine yetkili yer Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere, hukuk mahkemeleri ön bürosuna başvurulması ve adli yardım talebi bulunmuyor ise dava için gerekli harç ve masraf avansının vezneden ödenmesi suretiyle açılabilir.

İlamsız icra yoluyla tahliyeye başvurulması halinde ise fesih bildirimi ve arabuluculuğa başvuru şartı aranmaksızın, takibin kesinleşmesinden sonra veya kiracı tarafından takibe itiraz edilmesi yahut takipte bir alacak kalemi bulunmakta ise ödeme süresinin dolması hallerinden sonra yetkili yer İcra Hukuk Mahkemesine başvurularak aynı işlemler izlenebilir. Dilerseniz sitemizde yer alan Kiracının Tahliyesi Dava Dilekçesi Örneği isimli makalemizi inceleyerek, dava açmak için gereken dilekçe örneklerine ulaşabilirsiniz.

Kiralananın tahliyesini gerektiren bir halin vuku bulması durumunda, aynı neticeye ulaşmak için izlenebilecek birbirinden farklı birçok yol, işlem ve kanuni şart bulunur. Kimi zaman doğrudan dava açmak, kimi zaman önceden ihtar göndermek, kimi zaman direkt icra takibi yoluna başvurmak hatta çoğu durumda tüm bunları yapabilmek için yasal olarak belirli sürelerle beklemek gerekebilir. Tahliyenin gerçekleştirilmesi için en başta izleneceği kararlaştırılan bir yol, süreç içerisinde yaşanabilecek olaylara göre kısmen veya tamamen değişebilir. Bu nedenle tahliye sürecinde yapılması gereken iş ve işlem sıralaması, kanuni sıkı şekil şartları ile harcanabilecek zaman ve paraya göre her olaya özel bir şekilde farklılık göstereceğinden mutlaka alanında uzman bir Avukattan destek alınması tavsiye edilir.

Tahliye Davası hakkında bir Avukattan vekillik hizmeti almak istenir ise adliye yerine doğrudan tercih edilen Avukata gidilerek, vekillik hizmeti hususunda anlaşma sağlanması halinde herhangi bir noterden, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurmaya ilişkin özel yetkili vekaletname tanzim ettirilmesi yeterlidir. Yurt dışında bulunan Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşının, Türkiye'de bir Avukat tarafından temsil edilerek dava açmak istemesi halinde, bulunduğu ülkedeki Türkiye Cumhuriyeti Devleti Konsolosluğuna nüfus cüzdanı, geçerli pasaportu ve son 6 ay içerisinde çekilmiş 2 adet vesikalık fotoğrafı ile müracaat ederek, özel yetkili vekaletname tanzim ettirmesi gerekmektedir. Kocaeli İzmit'te Tahliye Davası Avukatı arayışlarınız için tarafımız ile iletişime geçebilir, sitemizde yer alan Kocaeli Kira Avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz.

4. Tahliye Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tahliye davası açmadan önce ilk dikkat edilecek şey;  ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması ve alternatif uyuşmazlık çözüm sürecinin tamamlanmış olmasıdır. Aksi takdirde dava şartı eksikliği nedeniyle esasa ilişkin incelemeye girilmeden, açılan davanın usulden reddine karar verilmesi kaçınılmazdır.

Bunun dışında yargılama esnasında beklenmedik şeylerle karşılaşma riskini en aza indirmek adına:

• Yazılı kira sözleşmesinin her sayfasının taraflarca imzalı olması ve kira sözleşmesi ile var ise Tahliye Taahhütnamesi aslının mahkemeye sunulmaya hazır bir şekilde bulundurulması,

• Sözlü kira ilişkilerinde haksız itiraz ihtimaline binaen kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira sözleşmesinin süresi, aylık kira bedeli tutarı, endeks zammı dönemi ile endeks zammına ilişkin anlaşmaların ispatına yarayan somut delillerin hazır edilmesi,

• Kira sözleşmesinden doğan damga vergisinin, gelir vergisinin, stopaj veya KDV'nin ödenip ödenmediğinin kontrol edilmesi,

• Kira sözleşmesinde akdin feshi için özel bir bildirim şartı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığının incelenmesi,

• Fesih için sözleşmede özel bildirim şartı bulunmakta ise süresi içerisinde fesih bildiriminin yapılmış olması,

• Dava şartı olarak gerekli hallerde taraflarca kararlaştırılan sözleşme süresinin veya uzayan kira döneminin dolmasının beklenilmesi,

• Dava yoluna başvurulacağı düşünülen tarihten önce, taraflar arasında aynı konuda tekrar sözleşme yapılarak kira süresinin uzatılmış olması gibi kanuni süreler içerisinde dava açmaya engel olacak harici bir durumun gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması,

• Dava şartı olarak gerekli hallerde zorunlu arabuluculuk yoluna, yasal dava açma süresi içerisinde başvurulmuş olması,

• Yeni malikin ihtiyacına dayalı olarak, iktisap tarihinden itibaren 6 ay süre sonunda ikame edilecek uyuşmazlıklarda, taşınmazın mülkiyetinin tapuda devredildiği tarihten itibaren bir ay süre içerisinde kiracının eline ulaşacak şekilde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olması,

• İhtiyaç, kiralananda esaslı onarım, değişiklik ve olağanüstü fesih gibi kanunda sayılı olarak gösterilmemiş olan özel nedenlere dayalı olarak ikame edilecek tahliye davaları öncesinde, ileriye sürülecek tahliye nedenine ilişkin emsal içtihat araştırması yapılarak, ileriye sürülecek tahliye gerekçesinin yargı nezdinde kiracının tahliyesi sebebi olarak kabul görüp görmediğinin kontrol edilmesi,

• Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak olan tahliye davalarında, tahliye taahhütnamesinin unsurlarının tam olup olmadığının, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı anda tanzim edilip edilmediğinin kontrol edilmesi önem arz etmektedir.

Kira mevzuatı çok geniş kapsamlı ve sıkı şekil şartlarına tabi olduğundan, her bir tahliye nedeni için araştırılması ve incelenmesi gereken birçok detay ve yerine getirilmesi gereken farklı işlem bulunmaktadır. Ancak belirtmiş olduğumuz hususlara riayet edildiği takdirde, dava esnasından beklenmedik durumlarla karşılaşma riski bir hayli azalacaktır.

Ayrıca dilerseniz, sitemizde yer alan Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarnamesi Örnekleri isimli makalemizi inceleyerek, dava açmadan önce yapılması gereken fesih bildirimlerine ilişkin ihtarname örneklerine ulaşabilirsiniz.

5. Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda önden kesin bir süre verebilmek mümkün değildir. Bu süre mahkemenin iş yoğunluğu, dosyadaki delillerin niteliği ve niceliği, taraf ve tanık sayısı, bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmasını gerektiren hususlar, tebligatlar yönünden tarafların ulaşılabilirlik halleri, bekletici mesele yapılan harici davaların durumu, eksikliklerin giderilmesi için tarafların ne kadar çaba sarf ettiği, hastalık, izin, ölüm gibi beklenmedik haller nedeniyle her zaman değişebilir.

2026 yılında Kocaeli İzmit'te açılan tahliye davalarında sürenin, mahkemeye başvurulmasından itibaren İlk Derece Mahkemeleri nezdinde takribi olarak 9 ay ile 1.5 yıl, Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde 1 ile 2 yıl, Yargıtay nezdinde 1 ile 1.5 yıl arasında değiştiğini söyleyebilmek mümkündür. Ancak ortalama olarak verilen bu sürelerin bulunulan il ve mevcut durumun şartlarına göre her zaman kısalıp uzayabileceğini unutmamak gerekir. Ayrıca istinaf ve temyiz yasa yollarına başvurmaya ilişkin her yıl değişen yüksek parasal sınırlar nedeniyle, tahliye davaları genellikle Yargıtay aşamasına ulaşamadan kesinleşmektedir.

Ayrıca tahliye taahhüdü veya kira bedelinin süresi içerisinde ödenmemesi nedenine dayalı olarak ilamsız icra takibi yoluyla yapılan tahliye işlemlerine ilişkin sürenin; takibin kesinleşmesi halinde icra müdürlüğü nezdinde 2 ile 4 ay, takibe itiraz edilmesi halinde İcra Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılan tahliye davalarında sürenin ortalama olarak 6 ay ile 1 yıl arasında değiştiğini de belirtmek gerekir.

6. Tahliye Davası Masrafı Ne Kadar?

Yargılama giderleri, bireylerin hak arama hürriyetlerinin sağlanabilmesi amacıyla devlet tarafından sunulan kamu hizmetlerinin finanse edilebilmesi için alınan başvuru harcı, peşin harç, karar harcı, kanun yoluna başvurma harcı, keşif harcı ve benzeri gibi harç kalemleri ile yargılama esnasında üçüncü şahıslar aracılığıyla yapılan posta işlemleri, bilirkişi incelemesi ve benzeri gibi çeşitli hizmet kalemlerinden doğan masraflardan oluşmaktadır. Her dava kendi içerisinde çeşitlilik gösterdiğinden, yargılama giderleri için tek bir tutar söyleyebilmek hatta tam doğru bir şekilde öngörebilmek mümkün değildir. 2025-2026 yılında maktu olarak ödeneceği belirlenen başvurma harcı 732 TL, peşin harç 732 TL'dir.

Tahliye davaları ise kiralananın 1 yıllık kira bedelinin binde 68,31 oranı tutarı üzerinden nispi harca tabidir. Bu tutarın 1/4'ü davanın açıldığı esnada kiraya veren tarafından peşin harç olarak ödenirken geri kalan tutar ise nihai kararın verilmesi akabinde davada haksız olduğuna hükmedilen taraftan tahsil edilir. Tahliye davasında nispi olarak ödenen peşin harcı hesaplayabilmek için (1 yıllık kira bedeli toplamı x 0,06831)/4 formülünü kullanabilirsiniz.

2026 yılında Kocaeli İzmit'te aylık kira bedeli 30.000,00 TL olan ortalama bir konut için tahliye davası masrafı, harç ve diğer yargılama giderleri ile beraber 10.000,00 TL ile 35.000,00 TL arasında değişebilmektedir. Özellikle davada keşif yapılmasını gerektiren bir husus bulunması hali, yargılama gideri masrafı tutarında 20-25 bin TL gibi ciddi bir değişikliğe neden olabilmektedir.

Ayrıca tahliye davasından sonra kiracının kendi iradesi ile taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle cebri icra yoluna başvurulması halinde, yediemin deposunun işgali, nakliye, hamaliye, çilingir gibi masraflar ile beraber 2026 yılında Kocaeli İzmit'te bulunan brüt 100 m2 alana sahip ve içerisinde toplamda 20 m3 eşya barındıran ortalama bir konutun tahliyesi için takribi olarak 70-90 bin TL gibi bir tahliye gideri masrafı doğabilecektir. Tahliye giderleri kiraya veren tarafından peşin olarak ödenirken, kiracıya borç olarak kaydedilir.

Bu doğrultuda 2026 yılında Kocaeli İzmit'te bulunan ortalama bir evin cebri icra yoluyla tahliyesi için, akdi Avukatlık ücreti hariç olmak kaydıyla, ortalama olarak 100.000,00 TL gibi bir bütçe ayrılmasını önermekteyiz.

7. Tahliye Davasında Akdi Avukatlık Ücreti Ne Kadar?

Tahliye davasında akdi Avukatlık ücretinin belirlenmesinde, Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan ilgili yılın Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile kararlaştırılan (2025-2026 yılı Sulh Mahkemelerinde takip edilen davalar için KDV. hariç 30.000,00 TL) tutardan daha az olmamak kaydıyla, genellikle ortalama olarak Avukatın bulunduğu il Baro Başkanlığı tarafından yayımlanan ilgili yılın Tavsiye Niteliğindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi dikkate alınmaktadır. İl Baro Başkanlıkları tarafından Kocaeli İzmit'te 2026 yılı için tahliye davasında 105.000,00 TL'den az olmamak kaydıyla bir yıllık kira bedeli tutarının %16'sı oranında, İstanbul genelinde tahliye davasında 79.750,00 TL'den az olmamak kaydıyla bir yıllık kira bedeli tutarının %16'sı oranında akdi avukatlık ücreti uygulanması tavsiye edilmektedir.

Tahliye davasında akdi avukatlık ücreti konusunda net bir tutar söyleyebilmek mümkün olmamakla beraber, Avukatın bulunduğu il, davanın bulunduğu il, dava değeri, ulaşım ve konaklama gibi ek masraf kalemleri, davanın bitmesi için öngörülen süre, vekil edenin özel talepleri, Avukatın kişisel olarak belirlediği fiyat tarifesi gibi nedenlerle ücret tutarı her zaman aşağı veya yukarı yönlü değişkenlik gösterebilir.

8. Tahliye Davası Bittikten Sonra Ne Olur?

Tahliye davası neticesinde verilecek olan nihai İlk Derece Mahkemesi kararı kesinleşmeye tabi değildir. Bu nedenle gerekçeli kararın yazılmasının hemen akabinde taraflarca ilamlı icra takibi yoluna başvurulabilir yahut istinaf kanun yolunun açık olması halinde İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süresi içerisinde ilgili Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde itiraz edilebilir.

Tahliye davasının kabulüne karar verildiği hallerde kiraya veren tarafından ilamlı icra takibi yoluna başvurularak kiracının cebri icra yoluyla tahliye edilmesi talep edilir. Akabinde icra müdürlüğü tarafından tahliyeye ilişkin icra emri düzenlenerek, 15 gün süre içerisinde kiralananı tahliye etmesi aksi takdirde cebri icra yoluyla taşınmazdan zorla çıkarılacağı kiracıya bildirilir. Bu noktada kiracı dilerse taşınmazı iradi olarak kendisi tahliye edebileceği gibi icranın geri bırakılması için 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, açık olan istinaf kanun yoluna başvurup, kararın kesinleşmesi anına kadar tahliye işlemlerini durdurabilir. Tabi bu yalnızca tahliyeyi durdurmaya yönelik bir işlem olup davanın kabulüne karar verilmesi halinde İlk Derece Mahkemesi tarafından hükmolunan kararda ayrıca kiraya veren lehine yargılama gideri alacakları bulunacağından, bu alacakların kiracıdan tahsili için uygulanacak haciz işlemlerinin durdurulması için de yine aynı zamanda 3 ay ileriye dönük olarak hesaplanmış dosya borcu tutarının da teminat olarak icra müdürlüğü kasasına depo edilmesi gerekir.

Bölge Adliyesi Mahkemesi nezdinde yapılan itiraz sonucunda, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeni bir karar verilmek üzere dosya İlk Derece Mahkemesine iade edilebilir veya iade gerektirmeyen hallerde Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeni bir karar verilebilir yahut ileriye sürülen itirazlar tamamen reddedilebilir. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar kesin olabileceği gibi dava değerinin kanun yolu için gerekli parasal sınırların üzerinde kalması halinde temyiz yasa yoluna başvurulması mümkün olabilir. Her halükarda itiraz yolları tükenerek tahliye kararının kesinleşmesinden sonra kiracı derhal kendi iradesi ile taşınmazı tahliye edebilir yahut kiraya veren cebri icra yoluyla tahliyeye devam ederek kiracının devlet gücü yordamıyla taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir.

9. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibine Nasıl İtiraz Edilir?

Tahliye talepli ilamsız icra takibine karşı, tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 gün süre içerisinde, takibin bulunduğu yer icra müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

Takibin içeriğine göre borca, imzaya, sözleşmeye, tahliye tarihine ve taahhüdün geçerliliği gibi konularda itirazlar ileriye sürülebilir. İtirazın yasal süresi içerisinde ilgili icra müdürlüğüne ulaşması halinde takip ve tahliye işlemleri durdurulur. Takibin durmasından sonra tahliye işlemlerine devam edebilmek için kiraya verenin, itirazın iptali yahut itirazın kaldırılması davası yollarına başvurması ve kiracının tahliye edilip edilmeyeceğine ilişkin mahkeme tarafından bir karar verilmesi gerekir

Hak kayıpları ve telafi edilemeyen zararların yaşanmaması adına, tahliye talepli ilamsız icra takibine itiraz esnasında alanında uzman olan bir Avukattan destek alınması önemlidir.

10. Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/1 maddesinde düzenlenmiş olan, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak kabul ettiği özel bir fesih yoludur.

Tahliye taahhütnamesi vasıtasıyla kiraya veren, belirtilen tarihte taşınmazın boşaltılmamış olması halinde dava yoluna yahut doğrudan tahliye talepli ilamsız icra takibi yoluna başvurarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olur. Kiraya verenin bu hakkını, taşınmazın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde kullanması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi geçerliliğini yitirerek, kira ilişkisi mevcut haliyle olduğu gibi devam eder.

11. Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterde düzenleme yoluyla resmi şekilde de yapılabilir. Tahliye taahhüdünün tek taraflı bir işlem olması nedeniyle kiraya verenin noterde bulunması yahut adi yazılı tahliye taahhütnamesi üzerinde kiraya verenin imzasının bulunması gerekmez. Kiraya veren, kiracı tarafından taşınmazın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süresi içerisinde dava yahut tahliye talepli ilamsız icra takibi yoluna başvurarak, kira sözleşmesinin feshine dair iradesini göstermiş bulunur. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin yalnızca kiracı tarafından imzalanarak onaylanmış olması yeterlidir.

Dilerseniz sitemizde yer alan Tahliye Taahhütnamesi Örneği isimli makalemizi inceleyerek, detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

12. Tahliye Taahhütnamesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tahliye taahhüdünün ilk şartı, taahhüdün yazılı bir şekilde verilmiş olmasıdır. Sözlü olarak verilen tahliye taahhüdünün herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.

Tahliye taahhüdünün ikinci şartı, taahhüdün kiracı tarafından verilmesi ve kiracı tarafından imzalanmış olmasıdır. Kiracının, kira sözleşmesinde kiracı sıfatına haiz olmayan eşi, çocukları, yakınları tarafından verilen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Keza birden fazla sayıda kiracının bulunduğu hallerde, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir.

Tahliye taahhüdünün üçüncü şartı, taşınmazın tahliye edileceği tarihin açık bir şekilde belirli olmasıdır. Okunaklı olmayan, belirli veya belirlenebilir bir tarih ihtiva etmeyen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Tahliye tarihinin mutlaka gün/ay/yıl formatında yazılması zorunlu değildir. Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1292 E. 2025/2650 K. sayılı 07.05.2025 tarihli kararında :"Kiracı kiralananı on beşinci kira döneminin hitamında tahliye ederek boş bir şekilde anahtarlarıyla birlikte Kiralayana teslim edecektir. Kiracının bu maddedeki taahhüdü gayrikabili rücu tahliye taahhüdü niteliğindedir.’’ diyerek, belirlenebilir bir tarih verilmiş olmasının yeterli olduğunu belirtmektedir.

Tahliye taahhüdünün dördüncü şartı, taahhüdün kiracının serbest iradesiyle, kiralanan taşınmazın teslimin sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi akdetme koşulu olarak, kira sözleşmesi ile aynı anda veya kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden önce verilmiş olan yahut ilerleyen süreçte kiracının serbest iradesi olmaksızın alınan tahliye taahhütnameleri geçersizdir.

Tahliye taahhüdünün mutlaka resmi olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmez. Elden alınan adi yazılı tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Ayrıca kiracı tarafından tahliye tarihi boş bırakılarak verilmiş olan taahhütnamelerin kiraya veren tarafından sonradan doldurulması karine olarak yasal kabul edilir. Bu gibi hallerde taahhütnamede yazılı olan tahliye tarihinin geçersiz olduğunu yazılı delil ile ispatlama külfeti kiracıda bulunur.

13. Whatsapp'tan Gönderilen veya Dijital Yollar İle Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Günümüzde meydana gelen teknolojik gelişmeler ile beraber sözleşme gibi metinlerin dijital olarak hazırlanması ve imzalanması gibi yollar artık daha sık aranır hale gelmiştir. Özellikle Whatsapp platformu gibi herkes tarafından yaygın bir şekilde kullanılan uygulamalarda gönderilen metin ve belgelerin delil niteliği gün geçtikçe daha da çok tartışılmaktadır.

Tahliye taahhüdü yahut kira sözleşmesi gibi dijital ortamda oluşturulmuş metinlerin yine dijital olarak imzalanabilmesini mümkün kılan yol, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanununda düzenlenmiştir. Bu kanunda güvenli elektronik imzanın ıslak imza ile eş değer olduğu açık bir şekilde hüküm altına alınmıştır. Güvenli elektronik imza ise uygulamada fiziksel olarak karşımıza Token (Kart Okuyucu) ve mobil imza olarak çıkmaktadır. Eğer sözleşmenin tarafları bu iki güvenli elektronik imza aracından birine sahiplerse, dijital bir belgeyi yine dijital olarak imzalayabilmeleri mümkündür. Kiracı tarafından bu şekilde imzalanmış olan bir dijital tahliye taahhütnamesi, ıslak imza ile imzalanmış fiziksel bir kağıt gibi geçerlidir.

Ancak bu noktada şu ayrıma dikkat etmek gerekir; Token veya mobil imza araçlarıyla atılan güvenli elektronik imza ıslak imza yerine geçerken, bu araçlar olmadan genellikle E-Devlet ve mobil bankacılık uygulamalarında rastlanılan ve iki aşamalı giriş ile teyit edilen "dijital onay" işlemi, ıslak imza yahut güvenli elektronik imza yerine geçmez. Keza özellikle kurumsal şirketlerde rastlanılan, metin üzerine görsel olarak imza fotoğrafı yerleştirme işlemi yahut tablet, telefon gibi elektronik cihazların ekranlarına el ile çizim yapılarak atılan imzaların da yasal bir karşılığı bulunmamaktadır. Bu nedenle, güvenli elektronik imza ile imzalanmış bir belge olmadıktan sonra Whatsapp'tan gönderilen bir mesaj ya da imzalı tahliye taahhütnamesi fotoğrafı geçerli değildir.

Whatsapp'tan gönderilen mesajlar doğrudan delil niteliği taşımamakla beraber, kimi zaman bu kayıtların "yazılı delil başlangıcı niteliğine haiz belge" olarak kabul edilmesi ve yazılı delille ispat şartını ortadan kaldırarak tanık delili ile ileriye sürülen iddiaların ispatının önünü açabilmesi mümkündür. Ancak kiracı tarafından Whatsapp'ta yazı veya fotoğraf ile tahliye taahhüt edildiğine dair bu kayıtların yazılı delil başlangıcı sayılabilmesi ve tanık delili ile ispatın önünü açabilmesi mümkün değildir. Bilakis tahliye taahhüdünde "ispatın şekli" değil "hukuki işlemin doğma şekli" yazılı şekil şartına bağlanmış olup sözlü yapılan ya da kiracının geçerli bir imzasını barındırmayan tahliye taahhütnameleri de geçersizdir.

14. Kiracının Tahliye Edilmemek İçin Ne Yapması Gerekir?

Özellikle kira dönemi sonlarında kiraya veren ile yaşadıkları endeks zammı tartışmalarından sonra zihinlerini tahliye baskısıyla meşgul etmekten yorulan kiracılar: "Tahliye edilmemek için ne yapmak gerekir?" gibi sorularla net ve kesin çözüm yöntemleri aramaktadırlar. Bu noktada somut gerçeklerden bahsetmek gerekir ise her hal ve koşulda mutlak bir şekilde tahliyeyi engelleyen sihirli bir eylem veya işlem bulunmadığını söylemek gerekir. Ancak tahliye edilme tedirginliğinden olabildiğince uzaklaşılabilmesi için dikkat edilmesi gereken önemli bazı noktalar şunlardır;

• Sözleşmede kararlaştırılmış olan kiracının kira ve depozito borçları ile aidat, temizlik ve bakım gibi yan giderleri ödeme yükümlülüklerinin süresi içerisinde eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi,

• Kira sözleşmesinde kararlaştırılandan daha az, kanunda hükmedilen üst sınırlardan daha fazla olmamak üzere, endeks zammı hükümlerine riayet edilmesi,

• Kiralananın özenle kullanılması ve komşulara saygı gösterilmesi,

• Taşınmazdaki ayıpların zamanında kiraya verene bildirmesi ile ayıpların giderilmesi ve kiralananın gösterilmesine ilişkin yükümlülüklere katlanılması,

• Kiralananı alt kiraya verme, devretme yahut kiracının ortaklık yapısında değişiklik yapma yasağı gibi sözleşmeye aykırı işlemler gerçekleştirilmemesi,

• Kiraya verene yahut yakınlarına karşı bir suç işlemek gibi kira ilişkisinin devamını çekilmez bir hale getirecek haksız eylemlerde bulunulmaması,

• Sözleşme süresinin bitiminden önce, taşınmazı iktisap eden yeni malik tarafından ileriye sürülebilecek ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının bertaraf edilebilmesi için kiralanan taşınmazın tapu kütüğüne kira sözleşmesinin şerh ettirilmesi,

• Kira sözleşmesi yapma şartı olarak kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edilmeden önce veya taşınmazın tesliminden sonra kiracının özgür iradesi dışında noterde verilmiş olan tahliye taahhütnamesine karşı 1 yıl süre içerisinde iptal davası açılması; kiracının irade sakatına tehdit, cebir, alıkoyma gibi konusu suç teşkil eden eylemlerin yol açmış olması halinde ayrıca yetkili Cumhuriyet Başsavcılıkları nezdinde suç duyurusunda bulunulması,

• Sözleşmenin kurulmasından sonra kiracının evlenmesi halinde bu durumunun ve eşin hüviyet bilgilerinin kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi,

• Kiralanan taşınmaz ile aynı bölgede kiracının veya kiracının birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı oturmaya elverişli başka bir konut bulunmakta ise bunu kira sözleşmesi kurulduğu esnada kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi,

• Haksız bir şekilde ikame edilen takip, dava, ihtar gibi hukuki işlemlere karşı yasal süreleri içerisinde ve doğru bir şekilde itiraz edilmesi, cevap verilmesi ve delillerin sunulması,

• Kira sözleşmesinin kurulduğu esnada olabildiğince adi yazılı, tarihleri boş ancak imzalı tahliye taahhüdü vermekten kaçınılması; verilmiş ise ve boş bırakılan tarihin doldurulması suretiyle dava açıldıysa, genel olarak ileriye sürülecek itiraz ve deliller dışında, ayrıca yemin deliline de başvurulması unutulmamalıdır.

Tüm bunlara dikkat edilmesine rağmen; uzayan 10 yıllık kira süresinin dolması, kiraya verenin ya da yakınlarının kiralanan taşınmaza samimi ve gerçek bir şekilde ihtiyacı bulunması, kiralananda esaslı bir onarım ya da değişiklik gerekmesi gibi kiracının kusuruna dayalı olmayan kimi hallerde ne kadar özenli davranılmış olunursa olsun tahliyenin önüne geçmek mümkün olmayabilir. Lakin bu gibi durumlar da kiraya verenin yasa ile koruma altına alınmış meşru hakları olup tahliyenin mutlak olarak engellenmeye çalışılması yerine zaman, yargılama ve taşınma masrafları gibi kıstaslar gözetilip, iki tarafın da menfaatine olabilecek çözüm yöntemleri üzerinde durularak, verimli bir arabuluculuk süreci geçirilmesi faydalı olacaktır.

Son

Okuması 14 dakika süren bu makalemiz, maddi kazanç sağlama amacı gütmeden, iş ve günlük çalışmalarımızdan arta kalan zamanlar kullanılarak tarafımızca hazırlanmıştır.

Dilerseniz sitemizde yer alan makalelerden Kiracının Tahliyesi Dava Dilekçesi Örneklerine, Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarnamesi Örneklerine ve Tahliye Taahhütnamesi Örneğine ulaşabilir, Tahliye Davasında Avukatlık hizmeti ihtiyaçlarınız için Kocaeli Kira Avukatı sayfamızı ziyaret ederek tarafımızla iletişime geçip randevu alabilirsiniz.

---

Yazar

Kıdemli Kurucu Avukat

Cihat Gümrük

2020 yılından itibaren ağırlıklı olarak Özel Hukuk alanında çalışmalarını sürdüren Av. Cihat Gümrük, özellikle şirketler, ticaret, gayrimenkul, kira, miras, aile ve boşanma hukuku alanlarına giren davalarda uzmanlaşarak, Kocaeli İzmit'te yerleşik bulunan hukuk bürosunda, ülke çapına yayılmış olan müvekkillerine Avukatlık, Hukuk Müşavirliği, Sözleşmeli Şirket Avukatlığı ve Kurumsal Hukuk Danışmanlığı hizmetleri vermektedir.​