Kanunlar Kiracıları Mı Koruyor?

Kanunlar Kiracıları Mı Koruyor?

Giriş

Toplumsal bir mit haline gelen kanunların kiracıları koruması şikayetlerini irdelediğimizde, ortaya çıkan bu algının önemli bir kısmının aslında kiraya verenlerin kendi ihmali hareketleri neticesinde doğduğunu, önemli bir kısmının da devletin sosyal ve ekonomik alanlardaki toplumsal politikalarından yani gerçekten de kanunların kullanımı ile yapılmaya çalışılan kitlesel yönetim planlarından dolayı, doğrudan böyle bir amaç güdülmese de topluma uygulanmak istenilen bazı politikaların dolaylı olarak kiracıları korumasından kaynaklandığını görebilmekteyiz.

Bu makalemizde, devletin kanunları kullanarak, doğrudan olmasa da dolaylı olarak kiracıları nasıl ve neden koruduğuna dair amaç ve yöntemleri inceleyeceğiz.

---

Makale İçeriği

1. Kiraya Verenlerin Kanunlardan Şikayet Ettiği Konular.

2. Kiraya Verenlerin Şikayetlerinin Ortaya Çıkış Nedenleri.

   1. Problemin Doğumu.

   2. Devletin İstediği Politikayı Uygularken, Aynı Zamanda Dolaylı Olarak Kiracıları Koruduğu Araçlar.

   3. Sonuç.

3. Kira İlişkilerine Karşı Devlet İle Kiraya Verenler Arasındaki Bakış Açısı Farkı Nedir?

4. Devletin, Ticari Emek Harcamadan Yüksek Kira Geliri Elde Etmek Amacıyla Vatandaşların Fazladan Konut ve İşyeri Satın Almalarını İstemediğini Nasıl Anlıyoruz?

   1. Kiraya Verenlerin Mülkiyet Haklarını Kısıtlaması.

   2. Bazı Koşullara Göre Kiraya Verenlerin Mülkiyet Hakları Üzerindeki Kısıtlamayı Kaldırması.

5. Devlet Kiraya Verenin Kolay Para Kazanma İradesini Nasıl Tespit Eder?

6. Devlet, Vatandaşların Kiralamak Amacıyla İhtiyaç Fazlası Konut ve Çatılı İşyeri Satın Almalarını Hangi Yollarla Engellemeye Çalışır?

   1. Vergiler.

   2. Kiraya Verenin Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması.

   3. Kira Mevzuatının Çok İnce Detaylı ve Karmaşık Bir Şekilde Hazırlanması.

---

Kanunlar Kiracıları Mı Koruyor?

Kanunlar kiracıları mı koruyor sorusuna kısaca cevap vermek gerekir ise yürürlükte bulunan kira mevzuatında yer alan hükümler, kira ilişkisinin tarafları içerisinden özellikle birini seçerek onu korumaya yönelik oluşturulmamıştır. Kira mevzuatı, sosyal ve ekonomik olarak belirli argümanlara dayanan mantıklı kıstaslar dahilinde, hakkaniyet ilkeleri gözetilerek toplumun geneline uygulanabilecek bir şekilde hazırlanmıştır. Ancak günümüzde özellikle konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmazlarını kira akdine konu edip, çeşitli nedenlerden dolayı kiracıları ile problem yaşayan ve problemlerini yargıya taşıyan kiraya verenler tarafından sık sık kanunların kiracıları koruduğuna dair sitemde bulunduğuna denk gelmekteyiz. O halde hem kanunlar doğrudan kiracıları koruma amacı gütmezken hem de bunca şikayet arasındaki çelişkinin nasıl meydana geldiğini irdelememiz gerekmektedir.

1. Kiraya Verenlerin Kanunlardan Şikayet Ettiği Konular

Öncelikle kiraya verenler tarafından ileriye sürülen şikayetlerin temeline baktığımızda, özellikle konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmazlarını kiraya veren kişilerin kanunlardan şikayet edenler arasında ezici bir çoğunlukta bulunduklarını görmekteyiz. Bu kişiler tarafından dile getirilen şikayetleri incelendiğimizde ise karşımıza hiç kuşkusuz 4 tane ana neden çıkmaktadır. Bu nedenler ve kanundaki hukuki dayanakları şunlardır:

1. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananın adeta kiracının malı olması. -(TBK. madde 301)

2. Kira bedelinin kiraya verenler tarafından istenildiği zaman, istenildiği gibi belirlenememesi. -(TBK. madde 344)

3. Kira sözleşmelerinde, kiracı aleyhinde cezai şart kararlaştırılamaması. -(TBK. madde 346)

4. Kiracıların kiralanandan istenildiği zaman çıkarılamaması. -(TBK. madde 347)

2. Kiraya Verenlerin Şikayetlerinin Ortaya Çıkış Nedenleri

Kiraya verenlerin kanunlardan şikayetçi olmalarına sebebiyet veren en temel şey, devletin vatandaşlarının kullanmayacakları konut ve çatılı işyerlerini satın almalarını istememesinden kaynaklanmaktadır. Devlet, toplumu oluşturan tüm vatandaşlarının eşit ve adil bir şekilde barınma ve ekonomik temel haklarına kavuşmasını sağlamaya çalışırken bu esnada aldığı kararlardan da dolaylı olarak kiracılar, kiraya verenlere göre daha üstün haklar elde etmekte, kiraya verenler de kanunların kendilerini korumadıklarından yakınmaktadırlar.

Kiraya verenlerin kanunların kendilerini mağdur ettiğini söyledikleri süreci 3 ana başlıkta inceleyebiliriz.

1. Problemin Doğumu :

   · Devletin, vatandaşlarının fazladan, kullanma ihtiyacı duymadıkları konut ve çatılı işyerlerini satın almalarını istememesi.

   · Kiraya verenler ile devletin, kiralama işlemlerine karşı farklı bakış açılarıyla yaklaşması.

   · Çalışmadan kira geliri elde amacıyla konut ve çatılı işyeri kiralayan kişilerin devlet politikalarına aykırı hareket ettiklerinin ve adeta akıntıya karşı kürek çektiklerinin bilincinde olmamaları.

   
   

2. Devletin İstediği Politikayı Uygularken, Aynı Zamanda Dolaylı Olarak Kiracıları Koruduğu Araçlar :

   · Vergiler,

   · Kiraya verenlerin Anayasal mülkiyet haklarının kısıtlanması,

   · Kira hukuku mevzuatının, konut ve çatılı işyeri kiralamak isteyen kişiler için sıkı şekil şartlarına tabi olarak karmaşık ve aşırı ince detaylı bir şekilde düzenlenmesi,

   
   

3. Sonuç

   · Yapmak istedikleri şey ile devletin uygulamak istediği politikalarının zıt olduğunun farkında olmayan kiraya verenlerin, hali hazırda kasıtlı olarak aşırı detaylı olarak hazırlanan kira mevzuatları hakkında bilgi sahibi olamadan, tabiri caiz ise taşınmaz kiralama ilmini bilmeden, alelade bir şekilde kiralama işlemi yapmaları ve kendi ihmallerinin kiracılara menfaat sağlaması, sonuç olarak devletin istediği şekilde kiraya verenlerin, yani elinde fazladan konut ve çatılı işyeri bulunan kişilerin, kullanmadıkları fazladan konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmaz mala sahip olmaktan soğuyarak bu taşınmazları piyasaya arz etmeleri.

Temelinde tüm vatandaşlara eşit haklar sunmayı hedefleyen ve birçok ülkede aynen veya benzer olarak fiilen uygulanan bu politikanın, Türkiye Cumhuriyeti Devletinin kurulduğu günden bu yana enflasyonla iç içe yaşayan bir ülke olmasından dolayı, enflasyondan kendini korumak isteyen vatandaşların kullanma ihtiyacı duymadıkları konut ve çatılı işyeri satın almalarının önüne geçilememesi nedeniyle uygulamada ne kadar işlevsel olduğu tartışılabilir. Ancak tamamen siyasetten bağımsız olan kişisel kanaatimizce, kitlesel yönetim amacıyla devletler tarafından uygulanan bu politikalar olmasaydı yalnızca Türkiye'de değil tüm dünyada insanların barınacak konut ve geçimlerini sağlayacak işyeri ihtiyaçlarına ulaşması daha zor bir hal alırdı.

3. Kira İlişkilerine Karşı Devlet İle Kiraya Verenler Arasındaki Bakış Açısı Farkı Nedir?

Öncelikle şunu hatırlamakta yarar vardır ki kanunlar, toplumdaki bireylerin bir arada yaşayabilmesi için belirli kıstaslara dayalı olarak belirlenmiş kurallar bütünüdür. Devlet, yasama organı vasıtasıyla koyduğu kurallarla toplumdaki insanların davranış şekillerden, yaşayış tarzlarına, para kazanma yollarından, nasıl bir hayat süreceklerine kadar her alanda insanların yaşamlarına, davranışlarına ve düşüncelerine etki eder. Topluluktaki insanların neyi, neden ve nasıl yapabileceğini ya da yapamayacağını belirleyen bu kuralların, ne kadar detaylı olarak düzenlenmiş oldukları ve kamu otoriteleri tarafından ne kadar yaygın bir şekilde uygulanabildikleri hususu, toplumun gelişmişlik seviyesine etki eden en önemli kriterlerden birisidir.

İnsanların belirli bir düzen içerisinde, tek bir vücut gibi sistematik olarak hareket edip, devleti ayakta tutabilmeleri için vatandaşlar tarafından yürürlükte bulunan kanunların iyi bilinip, olağan hayatlarında da uygulanması gerekir. Toplumun hal ve hareketlerine yön vermek için konulan bu kurallar şayet toplumu oluşturan vatandaşlar tarafından benimsenmez ise bu noktadan sonra kanunların adaletsiz olduğuna yönelik sesler toplumda yankılanmaya başlar.

Devlet, ticari bir faaliyet yürütmeyen vatandaşların, yatırım veya herhangi bir nedenle, fiili kullanım ihtiyacından fazla sayıda edinmiş olduğu konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmazlar üzerinde, uzun süreli kira sözleşmeleri yaparak, "ticari emek sarf edilmeyen kira ilişkilerinin yüksek kazançlı bir gelir modeli haline getirilmesini" kabul etmemekte, dolaylı olarak da: "kullanım ihtiyacından fazla sayıda konut ve çatılı işyeri edinen vatandaşlarının bu mallarını satarak piyasadaki arzı çoğaltmalarını ya da konut ve çatılı işyeri ihtiyacı duyan vatandaşlarına uygun şartlar altında kiralanarak temel ihtiyaçlarının giderilmesini" sağlamaya çalışmaktadır. Bu noktada devlet, bireyin Anayasa ile koruma altına alınmış olan mülkiyet edinme hakkını kendisi ile çelişerek tamamen engellemeye çalışmaktan ziyade, mülkiyet hakkının devri gibi taşınmazın aynından doğan haklara hiçbir şekilde dokunmadan, kullanım kuralları üzerinde düzenlemeler yapıp, toplumdaki herkesin barınma ve geçinme hakkına adil bir şekilde erişebilmesini amaçlamaktadır.

Toplumumuzdaki vatandaşlar ise adeta akıntıya karşı kürek çekip, devletin kanunlarla uygulamaya çalıştığı politikanın tam aksi yönünde hareket ederek, zaman içerisinde önce birden fazla sayıda konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmaz satın almayı bir yatırım modeli haline getirmiş, sonrasında ise yaşanan arz kıtlığından istifade edip kira fiyatlarını dilediğince yükseltmeye çalışarak, bu yatırımı emek sarf etme unsuru eksik olan bir ticari işletme gözüyle bakmaya başlamışlardır.

Halbuki devlet koyduğu kanunlar ile üstü kapalı bir şekilde topluma;

• Kendinin veya yakınlarının ikametgah ve işyeri ihtiyaçları için kullanmak üzere, konut veya çatılı işyeri cinsi taşınmaz edinebilirsin,

• Kullanma kastın olmaksızın, yalnızca yatırım, miras, bağış veya her ne yolla olursa olsun ihtiyacından fazla sayıda bir taşınmaz edinmiş isen getirdiğim vergi yükümlülükleriyle kullanmadığın bu malları satarak yahut kiralayarak piyasaya arz etmene ve ihtiyacı olan vatandaşlarımın ihtiyaçlarını gidermeye zorlarım,

• Yüksek kira geliri etme maksadıyla kullanım ihtiyacından fazla sayıda konut veya çatılı işyeri cinsi taşınmaz edindiysen, otel, hostel, pansiyon hatta bungalov işletmesi gibi kısa süreli konaklama yahut paylaşımlı ofis, geçici stant, geçici atölye gibi 6 aydan kısa süreli konut ve çatılı işyeri kiralama modelleri ile "ticari emek" harcama" koşuluyla yasal bir ticari faaliyet gösterip, serbest piyasa koşullarına tabi bir şekilde dilediğin sözleşme şartlarını, kiralama fiyatını ve kiralama süresini kendin belirleyebilirsin ancak "ticari emek" unsuru olmadan bu taşınmazları yüksek gelir kapısı olarak kullanamazsın, demektedir.

4. Devletin, Ticari Emek Harcamadan Yüksek Kira Geliri Elde Etmek Amacıyla Vatandaşların Fazladan Konut ve İşyeri Satın Almalarını İstemediğini Nasıl Anlıyoruz?

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 5. maddesinde devletin temel amaç ve görevleri: "Türk milletinin bağımsızlığını ve bütünlüğünü, ülkenin bölünmezliğini, Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır." şeklinde belirtilmiştir.

Yani devlet tüm vatandaşlarını mutlu etmeyi amaçlamaktadır, ama insan tabiatı gereği bencil bir varlıktır. Toplumu oluşturan birey, devletin güttüğü amaçtan ayrışarak, herkesten daha önce ilk olarak kendisinin, ailesinin ve yakınlarının mutluluğunu amaçlar. Devlet de vatandaşının kendisi, ailesi ve yakınları için bir konut veya çatılı işyeri cinsinde bir mal edindiyse, "bu mallar kapsamında" vatandaşının mutluluğa eriştiğini kabul etmektedir. Ama devlete göre kiraya veren sıfatına sahip olan yani kendisinin ve ailesinin kullanım ihtiyacından fazla sayıda konut ve çatılı işyeri edinen vatandaş, mutluluğa erişmekle kalmamış ihtiyacından fazlasına da sahip olarak diğer vatandaşlarının bu ihtiyaçlarına erişimini zorlaştırmış demektir.

1. Kiraya Verenlerin Mülkiyet Haklarını Kısıtlaması

Devletin vatandaşların kiralama amacıyla konut ve çatılı işyeri satın almalarını istemediğini nereden anladığımıza dönersek eğer; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun "Dördüncü Bölüm"ünün "Birinci Ayrım"ında kira sözleşmelerinin "Genel Hükümler"i, "İkinci Ayrım"ında "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları", "Üçüncü Ayrım"ında ise "Ürün Kirası" hükümleri düzenlenmiştir. Arsa kiralama, araç kiralama, fabrika kiralama, makine kiralama, eşya kiralama, oda kiralama gibi konut, çatılı işyeri ve ürün dışında kalarak akla gelebilecek her türlü kiralama genel hükümlerde düzenlenmiş iken konut ve çatılı işyerlerine özel bir ayrım yapılarak bu konuya hassasiyetle yaklaşılmıştır.

Kira mevzuatının genel hükümlerine göre kiralama yapacak olan vatandaşlar sözleşme serbestisi ilkesi gereği nispeten daha özgürken, konut ve çatılı işyeri kiralaması yapacak olan vatandaşlar için bazı kısıtlamalar getirilmiştir. Diğerlerin farklı olan bu kısıtlamaların neler olduklarına baktığımızda ise tam olarak kira mevzuatından şikayet eden kişilerin yakındıkları noktalar olduklarını görmekteyiz. Bunlar:

1. Türk Borçlar Kanunu madde 301 (Taşınmazı kiraladıktan sonra adeta kiracının bir malı olması):

"Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz."

2. Türk Borçlar Kanunu madde 344 (Kira bedelinin kiraya veren tarafından istenildiği gibi belirlenememesi):

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

3. Türk Borçlar Kanunu madde 346 (Kiracı aleyhinde cezai şart kararlaştırılamaması):

"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

4. Türk Borçlar Kanunu madde 347 (Kiracının istenildiği zaman çıkarılamaması):

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 301. 344. 346. ve 347. maddelerine baktığımızda devlet, diğer kiralama işlemlerine uygulanan sözleşme serbestisi ilkesinin konut ve çatılı işyerleri kiralarına uygulanmayacağını koyduğu kesin hükümler ile açık bir şekilde belirtmektedir. Bu noktada devlet adeta, ihtiyaç fazlası konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmaz sahibi olan kişilerin Anayasa ile koruma altındaki mülkiyet haklarını kısıtlayarak diğer vatandaşların bu taşınmazlardan en az 10 yıl süreyle uygun koşullar altında faydalanmalarını istediğini belirtmektedir.

2. Bazı Koşullara Göre Kiraya Verenlerin Mülkiyet Hakları Üzerindeki Kısıtlamayı Kaldırması

Öte yandan devlet, ihtiyaç doğduğu takdirde konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmazını kiraya veren kişilerin, bu taşınmazlarını geri almalarının da önünü açarak, kiraya verenlerin mülkiyet haklarını tamamen ortadan kaldırmadığını ve kiraya verenin de sonradan bu taşınmaza ihtiyaç duyabileceğini gözeterek adil bir şekilde davranmaya çalıştığını belirtmektedir. Bunu da yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350. maddesinin 1. fıkrasında, kiraya verenin: "Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa," kiralama süresi sonunda, uzayan 10 yıllık kiralama süresini beklemeden kira sözleşmesini feshedebileceğine hükmederek dile getirmektedir. Keza hali hazırda kiralanmış olan bir taşınmaz satın almış olan yeni malike de kanunun 351. maddesinde: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir." diyerek, daha da üstün bir mülkiyet hakkı sağlamaktadır.

5. Devlet Kiraya Verenin Kolay Para Kazanma İradesini Nasıl Tespit Eder?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere devlet, emek harcayarak yüksek kira geliri elde maksadıyla ihtiyaç fazlası taşınmaz edinilmesine ve kiralanmasına karşı değildir. Bilakis liberal ekonomi politikasının temelini, fiyatların devlet müdahalesi olmadan, piyasadaki arz, talep ve rekabet gibi kıstaslara göre serbest bir şekilde belirlenmesi ilkesi oluşturmaktadır. Ancak devlet, tüm vatandaşlarının barınma ve geçim gibi temel ihtiyaçlarını karşılayabilmek için konut ve çatılı işyeri kiralamalarını serbest piyasa ekonomisi koşullarından ayrık tutmak ve kolay para kazanma amacıyla hareket eden kişilerin bundan istifade etmelerini, "ticari emek harcama" unsuruyla tespit ederek engellemeye çalışmaktadır.

Nitekim ticari emek unsuru da şu şekilde tespit edilmektedir: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 339. maddesinde: "Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz." denilerek, kiraya verenlerin şikayet ettikleri mevzu bahis hükümlerin, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 aydan kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmayacağı belirtilmektedir.

Bu konuyu daha açık bir şekilde anlatabilmek için örnek vermek gerekir ise; iki ayrı binada, her birinin ayrı ayrı 6 dairesi olan Ali ve Ayşe isimli iki ayrı vatandaş düşünelim. Her ikisi de sahip olduğu 6 dairenin birinde kendi oturmakta iken bir diğer dairesinde de çocuğunu oturtmaktadır. Ali geriye kalan ihtiyaç fazlası 4 dairesinin her birini altı aydan uzun süreli kira akitleriyle TBK'nın "konut ve çatılı işyeri kiraları" hükümlerine tabi olarak, uzun dönem kiralama işlemi yaparken; Ayşe ise geriye kalan ihtiyaç fazlası 4 dairesini otel/pansiyon işletmesine çevirerek gelen müşterilerine altı aydan kısa süreli olmak kaydıyla, TBK'nın "Genel Kiralama" hükümlerine tabi olarak, birkaç günlük, haftalık ya da aylık kiralama modeli ile kiraya vermektedir. Bu kiralama ilişkilerine baktığımızda hiç kuşkusuz her gün yeni bir kira ilişkisi kurmakla uğraşan Ayşe, tek seferde altı aydan uzun süre kiralama yapıp kenara çekilen Ali'den daha fazla emek sarf etmektedir. Ancak Ali kira sözleşmesi şartlarını ve kira bedelini istediği zaman, istediği gibi belirleyemeyip, 10 yıl süreyle de yapmış olduğu kira sözleşmesini feshedemezken, Ayşe serbest piyasa koşullarına ve sözleşmesi serbestisi ilkesine tabi olarak istediği kira süresini, istediği artış oranını, istediği cezai şartı belirleyebilmektedir. Devlet adeta emek harcayarak yüksek kira geliri elde edilmesine karşı çıkmamakta ancak emek harcamadan yüksek kira geliri elde edilmeye çalışılmasını hoş karşılamamaktadır.

Keza gündelik hayata baktığımızda da fiziki nitelikleri tamamen aynı olan konut veya çatılı işyeri cinsi taşınmazını kısa süreli kiralama modelleri ile kiraya veren kişilerin elde ettikleri yüksek gelirlerden memnun olduklarını ve kira artışı, kira süresi, cezai şart gibi konular hakkında kanunlardan hiç şikayetçi olmadıklarını görürken, aynı taşınmazı uzun dönem kiraya veren kişilerin istedikleri gelirleri elde edemedikleri, taşınmazlarını istedikleri gibi kullanamadıklarına dair kanunlara karşı sitemde bulunduklarını görmekteyiz.

Peki devlet yüksek kira getirisi amacıyla fazladan taşınmaz edinen kişi ile ticari emek harcamadan, kolay yoldan yüksek kira geliri elde amacı içerisinde bulunan kişileri nasıl ayırt etmektedir diye soracak olursak eğer bu nokta da devreye vergiler girmektedir. Taşınmazını ticari bir faaliyet yürütmeden altı aydan uzun süreyle kiraya veren kişi Stopaj Vergisine tabi iken ticari faaliyet kapsamında altı aydan kısa süreli kiralama yapan kişiler fatura kesme yükümlülüğüne ve Katma Değer Vergisi (KDV)'ne tabidirler. Yani yukarıda verdiğimiz örnekte yer alan Ali ihtiyaç fazlası konutunu kiraya verdiği için stopaj vergisi ödemekte iken aynı konutu otele çeviren Ayşe ise her müşterisine fatura kesip KDV. ödemektedir.

6. Devlet, Vatandaşların Kiralamak Amacıyla İhtiyaç Fazlası Konut ve Çatılı İşyeri Satın Almalarını Hangi Yollarla Engellemeye Çalışır?

1. Vergiler

Devletin, vatandaşların kiralamak amacıyla ihtiyacından fazla sayıda konut ve çatılı işyeri satın almasını engellemede kullandığı ilk yol vergilerdir. Bilakis istisnalar hariç, her bir taşınmaz emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi vergilerle, sahip olundukları sürece malikine düzenli olarak bir takım zorunlu masraflar açmaktadır. Malik olan kişi, sahip olduğu taşınmazları fiilen kullandığı sürece bu masraflara katlanmayı bir vatandaşlık ödevinin yerini getirilmesi olarak kabul edebilecek iken fiilen kullanmadığı takdirde gereksiz bir gider olarak kendisine yük olacaktır. Keza satın alınan taşınmazın 5 yıllık süre geçmeden önce tekrar satılması halinde, alım ve satım fiyatı üzerinden Değer Artış Kazancı Vergisi de söz konusu olacağından, ihtiyaç fazlası olan taşınmazların sürekli olarak alınıp satılarak yüksek gelirler elde edilmesinin de bir nebze önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Her ne kadar istisnalar olsa da ve günümüzde enflasyon artışı nedeniyle yeteri kadar işlevsel bulunmasa da devlet, getirdiği vergi yükümlülükleriyle vatandaşlarının ihtiyacından fazla sayıda konut ve çatılı işyeri cinsi taşınmaz edinmelerini engellemeye, bir şekilde edinilmiş ise ya elden çıkartarak piyasaya arz etmeye ya da elden çıkartılmak istenilmediği takdirde bu masrafları karşılayabilmek için mülkiyet hakkının kısıtlanması göze alınarak, ihtiyacı bulunan kişilere kiralamaya yöneltmektedir.

2. Kiraya Verenin Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması

Devlet, vatandaşların ihtiyacından fazla sayıda mal edinmeleri durumunu Anayasa'da yer alan kurallar nedeniyle doğrudan yasaklayamamaktadır. Bilakis Anayasa'nın 35. maddesinin 1. fıkrasında: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir." denilerek, bireyin bir veya birden fazla sayıda mülk edinmesine açık bir şekilde izin verilmiştir. Ama Anayasa'nın 35. maddesinin devamına baktığımızda: "Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." denilerek devletin, diğer vatandaşlar yararına, belirli koşullar altında, mülkiyet hakkına sahip olmuş olan vatandaşların bu haklarının kanunla sınırlandırılabileceğine de hükmedildiğini görebilmekteyiz. Devlet ile kanunlardan şikayet eden kiraya verenler arasındaki çatışmanın temeli tam olarak bu noktaya dayanmaktadır. İhtiyacından fazla sayıda konut ve çatılı işyeri edinmiş olan vatandaşlar, bu taşınmazlarını piyasaya arz ederek ihtiyaç sahibi olan diğer vatandaşların temel haklarına olan erişimlerini kolaylaştırmadıkları müddetçe, getirilen ağır vergi yükümlülükleri nedeniyle masrafları karşılayabilmek için kira akitleri kurmaya sevk edilmekte ve bu esnada da Türk Borçlar Kanununun 301. 344. 346. ve 347. maddeleriyle mülkiyet hakları kısıtlanarak, ihtiyaçtan fazla sayıda taşınmaz sahibi olmaktan adeta soğutulmaktadırlar.

3. Kira Mevzuatının Çok İnce Detaylı ve Karmaşık Bir Şekilde Hazırlanması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun "Kira Sözleşmesi" hükümlerine baktığımızda toplamda üç ana başlıktan oluşmaktadır. Bunlar basit bir şekilde: "Genel Hükümler", "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ile "Ürün Kirası"dır. Ancak daha önce de belirttiğimiz üzere kanunlar direkt olarak kiracılar ya da kiraya verenler dikkate alınarak bu taraflardan özellikle birini koruma kastıyla oluşturulmamıştır. Devlet tüm vatandaşlarının konut ve çatılı işyerleri kapsamındaki temel ihtiyaçlarını karşılamayı hedeflerken, bu amacın yerine getirilmesi esnasında uyguladığı politikalar nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralayan kiracılar yararına üstün menfaatler doğması sonucu ortaya çıkmıştır. Bunu da şu gibi dayanaklardan anlamaktayız; misal vermek gerekir ise arsasını üçüncü bir kişiye kiralayan kişi sözleşmede kararlaştırılan kiralama süresi sonunda kiracısının tahliyesini isteyebiliyorken, konut veya çatılı işyerini kiralayan kişi sözleşmede kararlaştırılan kiralama süresinden sonra 10 yıl daha geçmesini beklemek zorunda kalmaktadır. Bunun yanında hukuk alanında faaliyet gösteren herkes takdir edecektir ki; "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" hükümleri kadar dava şartı olan kesin işlem ve kısıtlı süre bulunduran başka kanun sayısı oldukça azdır. Hali hazırda mevcut olan bir hakka dayalı olarak dava açmak için bile usul kuralları gereği dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken birbirinden farklı işlemler, her olaya göre ayrı ayrı beklenilmesi gereken süreler yahut mutlaka belirli bir süre içerisinde yapılması gereken işlemler bulunmaktadır. Bunun yanında da "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" kısmında yer almayıp da "Genel Hükümler" kısmına atıf yapılan veya Yargıtay'ın içtihatlarıyla sonradan belirlenmiş olan kurallar da bulunmaktadır. Yani bir hakkın yargı yoluyla nasıl elde edilebileceğini anlamak için sadece kanunu okumak yeterli değil, konuyla ilgili daha önce yargıya taşınmış olan emsal içtihatları da araştırmak gerekmektedir. Karşılaştırarak örnek vermek gerekir ise; muaccel olan genel bir alacağı için dava açmak isteyen bir kimsenin 10 yıl süre içerisinde herhangi bir zamanda doğrudan mahkemeye başvurması yeterli iken belirsiz süreli kira sözleşmesi ile konutunu kiralayan bir kimse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için genel hükümlere göre 6 aylık kira dönemi süresi içerisinde, kira döneminin bitimine en az 3 ay kalan süre öncesinde kiracının eline ulaşacak şekilde fesih ihtarı göndererek kira akdini feshetmek, akabinde 6 aylık kira dönemi süresi bitmesini beklemek, daha sonra takip eden 1 ay süre içerisinde önce dava şartı zorunlu arabuluculuk yoluna başvurmak ve arabuluculuk sürecinde duran süreler de eklenerek 1 ay + arabuluculukta geçen süre kadar süre içerisinde dava açmak, dava açmadan önce de ihtiyaç gerekçesinin kiracının tahliyesini gerektirir bir neden olup olmadığı konusunda emsal içtihatları araştırarak haklılığından emin olmak ve üstüne kiranın başlangıç tarihi, aylık kira bedeli gibi konuları mahkemede yazılı deliller ile ispat etmek zorundadır. Bu kadar kural bolluğu, belirsizlik ve karmaşanın bulunduğu bir ortamda, tamamen aynı olan olaylara, farklı mahkemeler tarafından da birbirinden farklı olan ama oldukça da birbirine benzeyen kanuni dayanaklardan yaklaşılarak farklı kararlar verilebilmekte ve tabii olarak yargıda içtihat birliği oluşturulamamaktadır. Bu durum yeterli özverinin gösterilmediği gerekçesiyle mahkemelere yüklenecek bir kabahat değil mevzuatın hali hazırda buna yol açacak şekilde hazırlanmış olmasından kaynaklanmaktadır. Böyle bir ortamda taşınmaz kiralama ilmi hakkında bilgisi olmayan, kırtasiyeden alınmış matbu bir kira sözleşmesi ile kendisini güvence altına aldığı yanılgısına düşen ve kiralama sürecinin en başından itibaren hukuki destek almayan kiraya veren, ihmali hareketleriyle kendi durumunu gittikçe daha da zora sokmaktadır. Keza kimi hallerde bu ihmallerden doğan eksikliklerin giderilerek yargı nezdinde bir hakkın kazanılabilmesi için en baştan itibaren kaybedileceği bilinen harici davalar dahi açılmak zorunda kalınmaktadır. Günümüzde 12. Yargı Paketi gündemde iken halen daha bu karmaşa ortamının mevzu bahis edilmemiş olması, söz konusu mevzuatın devletin kitlesel yönetim politikalarının yürütülmesinde bir araç olarak kullanıldığını gösterdiği kanaati içerisindeyiz.

Son

Okuması 14 dakika süren bu makalemiz, maddi kazanç sağlama amacı gütmeden, iş ve günlük çalışmalarımızdan arta kalan zamanlar kullanılarak tarafımızca hazırlanmıştır.

Dilerseniz sitemizde yer alan makalelerden Kiracının Tahliye Nedenleri ve Tahliye Davaları Hakkında Bilinmesi Gereken Bilgilere, Kiracının Tahliyesi Dava Dilekçesi Örneklerine ve Tahliye Taahhütnamesi Örneğine ulaşabilir, Tahliye Davasında Avukatlık hizmeti ihtiyaçlarınız için Kocaeli Kira Avukatı sayfamızı ziyaret ederek tarafımızla iletişime geçip randevu alabilirsiniz.

---

Yazar

Kıdemli Kurucu Avukat

Cihat Gümrük

2020 yılından itibaren ağırlıklı olarak Özel Hukuk alanında çalışmalarını sürdüren Av. Cihat Gümrük, özellikle şirketler, ticaret, gayrimenkul, kira, miras, aile ve boşanma hukuku alanlarına giren davalarda uzmanlaşarak, Kocaeli İzmit'te yerleşik bulunan hukuk bürosunda, ülke çapına yayılmış olan müvekkillerine Avukatlık, Hukuk Müşavirliği, Sözleşmeli Şirket Avukatlığı ve Kurumsal Hukuk Danışmanlığı hizmetleri vermektedir.​